Nem csak a kütyüktől lesz okos egy város

Több zöldfelületet, nagyobb erkélyt keresnek az új lakások vásárlói a koronavírus járvány hatására, de az otthoni munkával a többség csak átmenetileg számol – nyilatkozta Dr. Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezetője. A koronavírus hatására a vidéki és elővárosi ingatlanok felértékelődtek, de mivel a belváros és az agglomeráció között a fel- és leértékelődés sokszor változik, nehéz lenne hosszú távú trendként tekinteni erre.

Egy komplex ingatlanfejlesztési projektre milyen hatása van a koronavírus járványnak? A BudaPart esetében lakások, irodák és üzletek is épülnek - változtatni kellett ezek arányán a jövőben induló fejlesztéseknél?

Azt látjuk, hogy a koronavírus járvány rövid-és hosszútávú hatásai sem változtatják meg gyökeresen a piaci sztenderdeket, így az arányok változtatásán egyelőre nem gondolkodunk. Az irodák esetében leginkább a belsőépítészeti kialakításban várunk változást, szellősebb terek, alacsonyabb ültetési sűrűség. A lakásvásárlók esetében még nem látjuk, hogy megjelent plusz dolgozószoba igény. A fejlesztéseink alapjait úgy raktuk le, hogy gazdasági ciklusokon átívelve is sikeresen tudjanak teljesíteni. Már a tervezési fázisban figyelünk arra, hogy mind üzleti, mind közösségi szinten érték- és válságálló termékek jöjjenek létre. A pandémia alatt lassult valamelyest az értékesítés, de így is több ezer négyzetméternyi irodaterületet adtunk bérbe és több száz lakást adtunk el, egymás után nyíltak meg idén az üzletek, szolgáltatók. Mindebből az következett, hogy nem kellett lassítanunk a fejlesztési tempón, a BudaParton és a többi ingatlanfejlesztési projektünkben sem.

A lakásokra milyen hatása lehet a koronavírus járványnak, ha - remélhetőleg - hamarosan vége lesz, minden visszaállhat a hagyományos mederbe, vagy például nagyobb teraszokra, nagyobb kertekre lesz igény a piacon?

A legfrissebb statisztikai adatok szerint az újlakáspiacon 2020-ban lassult az értékesítés volumene, de az árak a legtöbb piaci várakozás ellenére a pandémia alatt sem csökkentek, sőt, valamelyest emelkedtek is. A saját tapasztalatunk az, hogy a zöld és rekreációs területek közelsége és a nagyobb méretű erkélyek iránti igény jelentősebb, így azok a fejlesztések várhatóan továbbra is vonzóbbak lesznek a vásárlók számára, melyek prémium lokációban, a természet közelében helyezkednek el. A BudaParton a városnegyedhez tartozó Kopaszi-gát, a Lágymányosi-öböl és a közvetlen Duna-parti kapcsolat a fővárosban egyedülálló módon kapcsolja össze a lakásokat és az irodákat a zöld környezettel, valamint a kikapcsolódási, sportolási lehetőségek tárházával. Pandémiától függetlenül, minden lakásunkhoz terveztünk erkélyt vagy loggiat, ami a lakások nettó alapterületének legalább 10-15 százaléka.

Egy modern lakásnál a konyha, nappali és hálószobák a hagyományos felépítés - még látványterven sem nagyon látunk otthoni munkához külön dolgozósarok - erre nagyobb igény lehet?

A pandémia elején az otthoni iroda kialakítását viszonylag gyorsan és általában kreatívan kellett megoldani mindenkinek. A saját felméréseinkből az derük ki, hogy megjelent ugyan az otthoni dolgozóhelyek vagy sarkok kialakításának szükségessége, azonban mindehhez nem párosul egyértelműen nagyobb lakásterület igénye. Szerintem, érdemes egy pillanatra kitérni a Randstad 2021 első negyedéves kutatására, ami a járvány, az irodai és az otthoni munkavégzés közötti viszonyt vizsgálja világ és hazai viszonylatban is. A kutatás eredménye szerint, azok közül, akik otthonról dolgoznak, sokakat tölt el aggodalommal, hogy elszigeteltnek érzik magukat, képtelenek egészséges egyensúlyt kialakítani a munka és a magánélet között, és személyes kapcsolatokra vágynak a munkatársaikkal. Hazai viszonylatban 80%-os azok aránya, akik szeretnének visszatérni a munkahelyükre részlegesen vagy teljesen. Az emberek többsége tehát nem úgy tervez, hogy otthon rendezzen be irodát.

A lakások kialakításakor vagy a bútorok kiválasztásakor kell az otthoni munkavégzésre gondolni?

A lakások kialakításánál az egyes tereknek irányadó funkciót határozunk meg, ami teljes mértékben személyre szabható, egy 10-12 négyzetméteres hálószoba például nagyon egyszerűen dolgozószobává válhat, de egy nagyobb alapterületű nappaliban is kialakíthatók az elvárásoknak tökéletesen megfelelő home office terek. Sokat segíthet a vásárlóknak, ha ezt az igényüket már az értékesítési fázis elején jelzik, így ezt a funkciót figyelembe véve finomhangolhatók az újépítésű lakások esetében akár az alaprajzok is.

Az ingatlanpiacon a városi, kisebb lakások iránt volt jelentős a kereslet, ez mennyire változott az elmúlt időszakban?

A kisebb lakások iránti keresletben nem várunk jelentős változást, ezeket jellemzően első lakásnak vagy kiadási célból befektetésnek vásárolják.

Az új lakóingatlanok jelentős részét befektetési céllal vásárolják, a turizmus ebben jelentős szerepet játszott - mennyire várható, hogy ez a kereslet visszatér?

Ez nagyon komplex probléma. A 2019-ben tapasztalható turizmus volumen visszatérésének várható üteme nagy kérdés, ahogy az is, hogy szabályzói oldalon lesz-e a szállásadók között időszakosan, vagy véglegesen preferált szegmens. Ezek a kérdések erősen visszahatnak az albérleti piacra, így a befektetési célú vásárlásra is természetesen. A BudaParton azt tapasztaljuk egyelőre, hogy magas a lakhatási célú vásárlások aránya, ami közel kétharmadát teszi ki a tranzakcióknak – ez az arány a közeljövőben változhat, a mi esetünkben a turizmus kevéssé hat, inkább az, ahogy nő a városnegyeden belül az irodafelületeink mérete, úgy nő a potenciális albérlők száma is. Már középtávon a befektetők és a lakhatási célú vevők közötti kiegyensúlyozott keresletre számítunk.

Mennyire rendeződött át a belváros-külváros-előváros relációban az ingatlanok iránti igény? Gondolom a kertesházak iránt jobban nőtt, de ez csak átmeneti hatás lehet, vagy a terjedő home office miatt a vidéki élet is egyre inkább vonzó lehet?

A világ nagyvárosaiban ez egy évtizedek óta folyamatosan változó trend, pár évig a külvárosok irányába való mozgás az intenzív, aztán pár évig intenzív visszaáramlás tapasztalható a belváros felé. Erre most hat a home office, némileg felértékelődtek az agglomerációban és a kertvárosokban található ingatlanok, sőt a Budapestről autópályán jól elérhető települések is. Ugyanakkor a poszt-Covid világban, a Budapesten dolgozóknak nehéz lesz mindent a városközponttól távol, esetleg vidéki lakhelyről intézni és sok családnál meghatározó lakhely szempont például az oktatási intézmények elérhetősége. Ezen okok miatt, azt gondolom, nem folytatódik érdemben a belvárosból történő jelentős kiáramlás. Az ingatlanfejlesztésben a lokáció szinte mindent meghatározó elem. A BudaPart, légvonalban mindössze 3,6km távolságra van a Deák Ferenc tértől. Minden szempontból ideális területen fekszik, itt szabadul ki a Duna a rakpartok fogságából, a 20 hektáros parkban lenyűgöző, gyakorlatilag egyedülálló flóra és fauna van. Aki itt él és/vagy dolgozik, egy lépésre van a természettől, a sportolási lehetőségektől és egyszerre van belvárosi színvonalú szolgáltatások közvetlen közelében. Az első beköltözőket már pékség, zöldséges, virágbolt, élelmiszerbolt étterem és kávézó fogadja. Hamarosan nyit óvoda, strand, patika, drogéria.Mennyire rendeződött át a belváros-külváros-előváros relációban az ingatlanok iránti igény? Gondolom a kertesházak iránt jobban nőtt, de ez csak átmeneti hatás lehet, vagy a terjedő home office miatt a vidéki élet is egyre inkább vonzó lehet?

Milyen hatás várható az 2040-ig tervezett jelentős elővárosi vasúti fejlesztéstől? Ennek lehet hatása a lakás és irodakeresletre?

A belvárosi vasúthálózat fejlesztése hiánypótló, számos közlekedési problémára kínál megfelelő választ. Minden bizonnyal felértékelődik majd az agglomerációs lakáspiac, illetve új, jó minőségű, az érintett vasútvonalak mentén elhelyezkedő belvárosi területek válnak alkalmassá irodaház fejlesztésre. A BudaPart mellett a Dombóvári úton is tervben van egy új, elővárosi vasúti megálló építése. A fejlesztés végére akár 30 ezer városlakó élhet és dolgozhat itt, ez a vasúti kapcsolat így közvetlen elérést biztosít majd a Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér és a környező települések irányába is. Előbbi vonattal akár húsz perc alatt is elérhető lesz.

A fiatalok körében a vásárlást egyre inkább háttérbe szorítja a bérlés, megosztás - ennek lehet az ingatlanpiacon is hatása?

Magyarországon a nyugati példákkal ellentétben hagyományosan magas a saját lakástulajdon arány. Látható marginális elmozdulás a bérleti konstrukció felé, de az államilag dotált otthonteremtési támogatásoknak és ösztönzőknek köszönhetően a fiatalok körében továbbra is jelentős az érdeklődés a saját tulajdonú lakások iránt. Vagyis egyelőre nem látunk a kérdésben feltett strukturális átrendeződésből fakadó jelentős keresletcsökkenést. Az is igaz, hogy itthon nem jellemző, hogy nagy intézményi befektetők vennének meg nagy, bérbeadásra szánt lakásportfóliókat. Pedig ez egy jóval egészségesebb modell lenne. Mi évek óta azt képviseljük, hogy akár állami ösztönzők időszakos bevezetése mellett, helyzetbe kellene hozni ilyen befektetőket. Ez a modell kiszámíthatóbb lakásállomány megújulást, folyamatos felújítást, fejlesztési volument, építőipari kapacitáslekötést, állami bevétel hozna.

Egyre fontosabbak az ingatlanfejlesztéseknél is a digitális megoldások. A BudaParton milyen okos megoldásokkal találkozhatunk?

Fontos, hogy ketté válasszuk a kérdést. Én mélyen hiszem, nem csak attól lesz okos egy város, ha tele tesszük kütyükkel, hanem elsősorban attól, hogy nagyon alaposan végig gondoljuk, mit és hogyan csinálunk. Úgy is mondhatnám, hogy „magas az egy négyzetméterre eső gondolatok száma”. Ebben mi biztosan erősek vagyunk. De persze a digitális eszközök és megoldások integrálása is rendkívül fontos. Pont a Digital Hungary portálon jelent meg az az írás, amelyben a KPMG szakértője elmondja, hogy a koronavírusjárvány úgy érte el a szektort, hogy az ingatlanfejlesztés és üzemeltetés sokáig lemaradt a digitalizációt illetően a kereskedelemhez vagy a pénzügyekhez képest, most viszont nagy léptekkel dolgozza le a hátrányát. Mi is egyre több ilyen megoldást használunk, ami nemcsak a digitális elvárások kielégítése, de fenntarthatósági szempontok figyelembevétele mellett teszünk. A lakóházakban rugalmasan bővíthető smart home rendszereket telepítünk, ezek szabályozzák a külső redőnyöket, a fűtést-hűtést a belső páratartalom függvényében, az igény szerinti világítás lehetőségeit , okos konnektorokat helyezünk el, melyeken keresztül bármely hálózatra csatlakoztatott eszközt vezérelni lehet. Fejlesztés alatt van a BudaPart applikáció második fázisa, ahol a már bekapcsolt modulok mellett számos új funkció elérhető lesz: a városnegyedben elérhető szabad parkolókhoz történő navigációtól, az itteni éttermekből való házhozszállítás funkciókig. Fontos megemlíteni, hogy minden házunkat BIM rendszerben terveztetjük, mely egyre jobban segít bennünket abban, hogy az egyes épületek első prototípusa, működő szimulációja digitálisan, a szoftverben készüljön el és ne a valóságban, így kiküszöbölve az első létrehozás során adódó hibákat, nehézségeket. Az egyik leglátványosabb okos megoldással az értékesítés folyamán találkozhatnak a vásárlók. A VR alkalmazásunkon keresztül az érdeklődők bejárhatják a teljes városnegyedet, benézhetnek a lakásokba, és az értékesítési irodában állva azt is megtapasztalhatják a képernyőn keresztül, hogy milyen a kilátás akár egy öbölmenti, 16. emeleti lakás erkélyéről.