Érthetetlen? - Ezért pörög tovább az új lakások piaca

Sokakban felmerül a kérdés, hogy mi lehet a fővárosi újlakás-piac mozgatórugója, kik vásárolják meg azokat a lakásokat, amiknek átlagos kínálati ára 68, míg a medián ára 58 millió forint. Bár a lakásépítési engedélyek száma mérséklődött az elmúlt két év során, a korábban indított fejlesztések miatt a használatbavételi engedélyt kapott lakások száma 11 éves rekordot döntött tavaly, országosan 28 ezer, Budapesten több mint 6300 új lakással. A fővárosban a XI. kerület lett a legnépszerűbb fejlesztési helyszín, így ottani példákon keresztül néztük meg, hogy mekkora beruházások épülnek, azokban kik vásárolnak lakásokat és milyen hatással lesz ez a kerület életére.

Az egyik legtöbb ingatlanfejlesztés évek óta a főváros XI. kerületében, Újbudán valósul meg, amit a tavalyi évre nézve a KSH lakásépítési számai is igazolnak. A Budapesten 2020-ban átadott 6341 lakás harmada, vagyis mintegy 2100 lakás készült el ott, amivel a pesti oldal legnépszerűbb kerületét, a XIII-at is maga mögé utasította. Ennek a mennyiségnek az elérésében nagy szerepet játszottak azok a fejlesztések, amelyek egyenként is legalább 200 lakással növelték a kerület lakásállományát. A tavalyi évben négy ilyen projekt készült el Újbudán, melyek közül a Budapesti Lakáspiaci Riport szerint a legnagyobb, 365 lakással a BudaPart beruházás második üteme volt.

Mekkora a kereslet az új lakások iránt?

Az értékesítési árak kapcsán gyakran elhangzik a kérdés, hogy ki veszi meg ezt a sok új lakást. Bár a tavalyi évben az elmúlt évtizedhez képest valóban sok lakás épült, tágabb kontextusban nézve az 1990 utáni időszakban volt további 12 olyan év, amikor szintén 28 ezer felett volt az átadott új lakások száma, 1960 és 1990 között pedig nem volt olyan év, amikor ne épült volna legalább 50 ezer lakás. Nem azt akarjuk ezzel üzenni, hogy most is ennyi lakásra lenne szükség évente, de tény, hogy a meglévő állományhoz képest az elmúlt tíz év kínálata egyáltalán nem tekinthető soknak. A budapesti lakásállomány ráadásul kimondottan elavult, a teljes állomány harmada a II. világháború előtt épült, miközben az 1990 után épült lakások állományon belüli részesedése mindössze 15 százalék. Éppen ezért lenne nagy szükség minél több új lakásra, hogy az energetikai szempontból korszerűtlen állomány megújulhasson.

A kedvező hitelkamatok és a családi otthonteremtési kedvezmények szintén fontos tényezőként jelennek meg az új lakások iránti keresletben. A lakáshitelek átlagos törlesztőrészlete jelentősen alacsonyabb ma, mint a korábbi években, a fixált törlesztőrészlet elterjedése pedig megszűntette a kamatok változásából adódó kockázatokat. A tavaly bejelentett újfajta otthonteremtési kedvezmények, mint a CSOK-kal vásárolt lakásoknál az áfavisszaigénylés vagy az illetékmentesség lehetősége szintén az új lakások iránti keresletet erősíti, akárcsak az 5 százalékos áfa ismételt bevezetése.

Fontos kiemelni, hogy a pandémia ugyan sokak megélhetését tette bizonytalanná, de ha itt is több évre visszatekintünk, jelentős azok száma is, akik az utóbbi években egzisztenciálisan kedvezőbb helyzetbe kerültek. Az értékesítési célra épített új lakások száma az eladásokból még mindig kevesebb, mint 10 százalékot tesz csak ki, így nem meglepő, hogy ezt a mennyiséget továbbra is képes felszívni a piac, noha az alábbi ábrán jól látszik, hogy az elmúlt évtized közepén jelentkező mélypontot mostanra magunk mögött hagytuk.

Kik a legfőbb lakásvásárlók?

A vásárlói összetétel kapcsán a kerület legnagyobb ingatlanfejlesztési projektjének, a BudaPartnak a fejlesztőjét kérdeztük meg. Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója elmondta, hogy a projekt életciklusából adódóan a városnegyedben vegyes a vásárlók köre. A BudaParton a kezdeti értékesítési fázisokban magasabb arányban vásároltak ingatlant befektetési céllal, bízva a lakások felértékelődésében, ami mára jól láthatóan bevált, ráadásul ezek a vásárlások a kamatkörnyezet mellett, kedvező alternatív lehetőséget nyújtanak egy diverz portfólióban is. Ez a trend alakult át a projekt előrehaladtával oly módon, hogy ma már a legtöbben saját célra vásárolnak lakást: ahogy a főváros legzöldebb városnegyede folyamatosan telik meg élettel, úgy egyre többen otthonukként tekintenek a BudaPartra, egyre jobban láthatóak és érzékelhetőek a városnegyed előnyei. A szakértő hozzátette, hogy már közel 800 lakást értékesítettek az öt lakóépületükben, a BudaPart Otthonok ’E’-ben is már több mint 80 százalékos az értékesítettség.

A BudaParton a saját célra vásárlók körére jellemző, hogy többen közülük lokálpatrióták, vidékiek, vagy a külvárosok egyikében nőttek fel, akik már gyerekkorukban kötődtek a területhez. Emellett a budaparti ingatlanokat a fiatalok, fészekrakók, családosok és középkorúak is előnyben részesítik, ami közös bennük, hogy legtöbben aktív életet élnek, akiknek a közösségbe tartozás, a vízpart és a szabadtéri kikapcsolódási lehetőségek közelsége kiemelten fontos a lakásvásárlásnál is - tette hozzá a szakértő. A pandémiából adódó rendkívüli helyzet és az egyre általánosabb gyakorlattá váló távmunka sokakat ráébresztett arra, hogy otthonunk egyik legfontosabb szempontja lett a minőségi élettér és a zöld környezet.

Általánosságban elmondható a piacon, hogy az 5 százalékos lakásáfa, a kedvező hitelkamatok, a sokféle szubvenció, mind a korszerűbb, élhetőbb lakások irányába terelik az érdeklődőket. Bár a tavalyi év végén belengetett jogszabályváltozások blokkolták a keresletet, azonban ez az igény is összpontosulva jelent meg újra a piacon. Fontos kiemelni, hogy az 5 százalékos áfa ismét átmeneti intézkedés, ezért érdemes most kihasználni a kedvező lehetőségeket és lakást vásárolni a következő években, akár illetékmentességgel is.

Mi növeli az ingatlanértéket?

A XI. kerületi fejlesztések volumene töretlen, amit látva sokakban felmerül a kérdés, hogy mi vonzza továbbra is ide a lakásvásárlókat. Az egyik ilyen szempont a lokáció, a zöldfelületek magas aránya. Emellett fontosak azok a mérföldkőnek számító közlekedésfejlesztési projektek, amik tovább optimalizálják a kerület közlekedését is. A BudaPartról például az 1-es villamossal már elérhető a Kelenföldi vasútállomás, emellett a budai fonódó második ütemével a buszjáratokon felül kötött pályán is elérhető lesz a városnegyed a Szent Gellért tértől. Mindemellett a Déli Körvasút fejlesztésnek köszönhetően Nádorkert néven új megállót kap a városnegyed, amivel akár húsz perc alatt, vonattal is elérhető lesz a Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér és fontos közlekedési alternatívát nyújt majd a Dél-Budát és Dél-Pestet összekötő Új Duna híd megépítése is.

Mindezek a fejlesztések amellett, hogy tovább segítik a forgalom arányosabb eloszlását és lehetővé teszik, hogy a kerületrész lakossága továbbra is ugyanolyan gyorsan, vagy akár a mostaninál is gyorsabban és kényelmesebben, kevesebb átszállással eljusson a város különböző pontjaira, hosszútávon ingatlanértéket is teremtenek.

Ugyanez igaz az infrastruktúrára is. A BudaParton akár 30 ezer városlakó élhet és dolgozhat majd, ezért a fejlesztő kifejezetten ügyel arra, hogy minden, a XXI. századi modern életstílushoz illeszkedő szolgáltatás, kikapcsolódási lehetőség és intézményi infrastruktúra elérhető legyen, így a jelenlegi üzletek mellett például óvodát és háziorvosi rendelőt, gyógyszertárat, és számos kiskereskedelmi egységet is nyitnak.

A következő években a Duna túlsó partján és Csepel északi területein is hatalmas infrastrukturális fejlesztések várhatók, amik még tovább erősítik a kerület és a városnegyed közelében elérhető rekreációs lehetőségeket, így egy modern, élhető városrész jön létre.