Megtudtuk, meddig nőhetnek a lakásárak

Az ingatlanpiacot világszerte a zéró kamatok időszaka indította be, Magyarországon ehhez járult hozzá még az áfacsökkentés, míg a CSOK-hatása még kérdéses. A piac most igazi fordulóponton van túl, ebből következően a befektetői kereslet mozgatja a piacot, nem pedig azoké, akik saját célra vásárolnak lakást. Utóbbiak sincsenek kevesen, hiszen a Cordia-és az Ipsos közös felmérése szerint Budapesten és a vidéki nagyvárosokban a következő öt évben közel százezren tervezik új építésű lakás vásárlását, 80 százalékuk saját célra. Az alacsony hitelkamatok is kedvező feltételeket teremtenek a vásárláshoz. A jövőben - egyelőre nem látható mértékben - befolyásolhatja a piacot az agglomerációból Budapestre történő visszaköltözés, a belső migráció mellett a fiatalok elvándorlása és a társadalom elöregedése.

A befektetők számára alapvető fontosságú a megtérülés, ez a meglóduló lakásbérleti díjakkal biztosított. Egyre népszerűbb az ún. egyablakos szolgáltatás: a befektetési céllal lakást kereső, magasabb pozícióban dolgozó potenciális vevők 79 százaléka számára kiemelten fontos, hogy az ingatlanfejlesztő a bérbeadás kapcsán is nyújtson szolgáltatásokat. Kétharmaduknál erőteljes igény mutatkozik arra, hogy az ingatlanfejlesztő saját maga kezelje, üzemeltesse az épületet, illetve többségük elvárja, hogy a lakás okosotthon legyen.

A felmérés szerint a hazai befektetni szándékozóknak a könnyű bérbeadhatóság és az adott környéken található üzletek száma a meghatározó. Négyötödük szerint az ideális befektetési célú ingatlan a belvárosban, frekventált helyen található, míg a saját használatra vásárlók között ugyanekkora arányban voksolnak a zöldövezeti lokációkra. A Cordia jelenleg futó, 1500 új lakás építését magában foglaló projektjei között éppúgy vannak az elsősorban a befektetők által kedvelt fejlesztések, mint a saját célra otthont keresők számára vonzó ingatlanok.

Mit mutat a forgalom?

Míg 2014-ben, első lépésként az ingatlanpiaci forgalom bővült látványosan (28 százalékka), az árak viszont még csak minimálisan (~2 százalékkal) emelkedtek, addig 2015-ben mindkét mutató körülbelül 15 százalékkal nőtt. A harmadik fő, piacot leíró paraméterben, az építési volumenben viszont még csak idén indulhat el növekedés, s a látványos építési boom jövőre érkezik. Ezt jól előre jelzi, hogy 2016 első hat hónapjában országosan 137 százalékkal nőtt a kiadott lakásépítései engedélyek száma. A mostani időszakot - hasonlóan az ezredfordulón történtekkel - állami ösztönzők (csok, áfavisszatérítés, áfacsökkentés) élénkítik, amelyek a már önmagában is fellendülő keresletet támogatják - fejtette ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az év első nyolc hónapjában 210 új projekt keretében közel 6800 társasházi lakás jelent meg a budapesti kínálatban, mindemellett mintegy 40, összesen kb. 7500 lakást tartalmazó beruházás előkészítését jelentették be. Ezek alapján idén a tavalyinál kb. háromszor több, mintegy 3700 társasházi lakás átadása várható a fővárosban. A beruházók magabiztosságát növeli, hogy idén január és július között a kereslet is látványosan megugrott, s 2800 új lakás talált gazdára a fővárosban, ami a válság éveiben mért értékek többszöröse. Ha nem is ilyen nagy léptékkel, de hasonló élénkülést tapasztalni már Győrben és az ország más nagyvárosaiban is.

Mennyi új lakás épül?

Egy előre nem látható válsághatással nem kalkulálva, a forgalom emelkedő üteme a következő 2-3 évben mindenképpen kitarthat. A tranzakciószám az idénre becsült közel 150 ezer után középtávon beállhat a válság előtti néhány év átlagának tekinthető 170-190 ezres intervallumba. Az áremelkedés éves mértéke még kétszámjegyű maradhat, s még a jövőbeni mérséklődéssel együtt is a pozitív irány évekig kitarthat. 2019-re már évi 20-25 ezer új lakás megépülésével számolhatunk. A kereslet fenntartásának feltétele ugyanakkor a tartós gazdasági növekedés nem csak itthon, hanem egész Európában. Az, hogy a banki kamatok a következő 3-5 évben valószínűleg alacsonyak maradnak, az ingatlanpiac szempontjából nagyon örvendetes, mert ez középtávon fenntartja a keresletet, így az építési és felújítási kedvet is.

A Lakás 2016 rendezvényen debütál a főváros legnagyobb ingatlanberuházása, a BudaPart. A Kopaszi gáttal szemben, a Lágymányosi-öböl másik oldalán, Újbudán lakó- és irodaépületeket alakítanak ki, természetesen a hozzá társuló infrastruktúrával. A projekt elhelyezkedése miatt is egyedi, amit a zöld és vízparti területek magas aránya tovább fokoz. A vízparti fejlesztések a 90-es években indultak el Nyugat-Európában. Az eleinte kereskedelmi, ipari és mezőgazdasági központok a globális gazdasági szerkezet átalakulásával lakókörnyezetté, vegyes zónává váltak. A városlakóknak egyre nagyobb igényük van a természet közelségére, a városi közlekedés és életmód környezetbaráttá történő átszervezésére. A vizek partján élők legnagyobb kincse a tágas tér. Ahol vízpart szegélyezi a lakóingatlanok területét, a belvároshoz közel eső részeken sokszorosa azok négyzetméter-ára a peremkerületi, nem folyóparti ingatlanokénak. Befektetői szempontból is rendkívül előnyös itt a lakásvásárlás, hiszen a közel tíz évnyi városnegyed fejlesztés komoly felértékelődési potenciált rejt az első ütemekben átadott lakások vevői számára, amit a kedvező fizetési ütemezés tovább erősít.

Számos nemzetközi példa bizonyítja, hogy víz közeli életmód minden korosztály és befektető számára komoly értékkel bír. Ilyen például Svédországban a Västra Hamnen "miniváros", ahol Európa második legmagasabb épülete, a Turning Torso áll, Varsóban pedig a Waterfront Projekt a Visztula mentén. Ezen kívül Koppenhágát lehet még említeni, amely város 2014-ben Európa Zöld Fővárosává választották, 2025-re pedig a világ első szén-dioxid-mentes fővárosává akarják tenni. A város vízparti kortárs építészetét olyan épületek jellemzik, mint a BIG (Bjarke Ingels Group) építésziroda nyolcast formáló, 11 emeletes, 8 Tallet elnevezésű lakóháza. A BudaPart városnegyed koncepcióját éppen a dán ADEPT cég tervezte.

Budapest lakóingatlan árai a térségben egyébként is messze elmaradnak azok árszintjétől, amiben azt gondoljuk, hogy a következő években, a térség mind makró, mind a mikró gazdaság hatásait elemezve, a budapesti árszintekre vonatkozóan fellendülés, felértékelődés várható.